Révision du loyer du bail commercial en cours

Si la fixation du loyer initial d’un bail commercial est libre, sa révision en cours de bail est strictement encadrée par les textes.

Dans ce cas précis, la révision du loyer peut intervenir soit dans le cadre du mécanisme légal de la révision triennale, soit par l’effet d’une clause contractuelle de révision.

Le mécanisme légal de la révision triennale

La révision triennale permet de faire évoluer tous les 3 ans le montant du loyer, généralement en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) ou, lorsqu’il est applicable, de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Rappel :
introduit par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, l’ILC est applicable aux baux commerciaux. Mais il ne se substitue au traditionnel ICC que si les parties en ont expressément manifesté la volonté dans le contrat de bail (ou dans un avenant). Sachant que ce nouvel indice ne s’applique pas à tous les baux commerciaux, mais seulement aux baux de locaux affectés aux activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans.

La révision triennale du loyer ne joue que si l’une des parties au contrat de bail en fait la demande. Elle n’est donc pas automatique. En revanche, la demande de révision est un droit qui peut être exercé même si le bail ne le prévoit pas. Et toute clause du bail par laquelle le bailleur ou le locataire renonce à son droit de demander cette révision triennale est nulle (1).
Le locataire ou le bailleur peuvent ainsi solliciter tous les 3 ans une révision du loyer.

Conditions de la demande de révision

La demande de révision triennale du loyer ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de 3 ans qui court à compter :

– de l’entrée en jouissance du preneur dans les lieux loués, s’il s’agit de la première révision ;

– ou du jour où la dernière révision du loyer est devenue effective.

Important :
le délai de 3 ans se décompte de date à date. Ainsi, pour un bail révisé à compter du 1er octobre 2010, le délai de 3 ans expire le 1er octobre 2013, et la nouvelle demande de révision ne pourra donc être notifiée qu’à compter du 2 octobre 2013.

La demande de révision peut toutefois valablement intervenir passé ce délai de 3 ans. Le retard aura simplement pour effet de reporter d’autant la date à laquelle la prochaine demande de révision triennale pourra être notifiée. Ainsi, pour un bail ayant pris effet le 1er juin 2006, si le bailleur adresse sa première demande de révision du loyer le 20 novembre 2010, il devra attendre le 21 novembre 2013 pour demander une nouvelle révision.

En pratique, la demande doit être notifiée par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé.

L’acceptation de la demande peut être expresse (envoi d’un courrier ou signature d’un avenant au bail). Elle peut également être tacite, dès lors qu’elle résulte d’un comportement non équivoque. Ainsi, le fait pour le preneur de payer au bailleur le montant du loyer que celui-ci a mentionné dans sa demande de révision vaut acceptation de la proposition de révision du loyer.

À noter :
la date d’entrée en vigueur du loyer révisé correspond au jour de la demande de révision, sauf accord des parties ou décision du juge sur une autre date.

Mais attention ! Tant que le montant du loyer proposé n’a pas été accepté par l’autre partie, il est inapplicable. Et en cas de refus de la proposition de révision, l’auteur de la demande — le bailleur le plus souvent — devra saisir le juge des loyers commerciaux, dans les 2 ans suivant la demande, pour obtenir une fixation judiciaire du loyer révisé.

Détermination du montant du loyer révisé

Dans le cadre du mécanisme de la révision triennale, la détermination du montant du loyer révisé obéit à trois règles.
Première règle : le loyer révisé doit, en principe, correspondre à la valeur locative du bien loué.

À savoir :
la valeur locative, c’est-à-dire le montant auquel on estime que le bien peut être loué compte tenu du jeu de l’offre et de la demande, est fixée par les parties. À défaut d’accord entre elles, le juge détermine celle-ci sur la base des caractéristiques des locaux loués, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue, lieu d’implantation du local, moyens de transport…) et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Deuxième règle, qui fait exception à la première : par dérogation au principe selon lequel le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, l’augmentation ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction (ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

C’est la règle dite du « plafonnement » du loyer révisé.

Précision :
pour déterminer la variation de l’indice, on doit en principe prendre en compte l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision a été notifiée. Cette règle pose cependant des difficultés pratiques, dans la mesure où cet indice n’est publié que plusieurs mois après la fin du trimestre au cours duquel la demande a été notifiée. Pour éviter cette difficulté, les parties peuvent convenir que le montant du loyer révisé sera calculé sur la base du dernier indice connu au jour de la notification de la demande en révision.

Pour calculer le montant du loyer révisé conformément à la règle du plafonnement, on applique la formule suivante :
Loyer initial x (Indice publié le trimestre au cours duquel la demande a été notifiée / Indice correspondant au point de départ du bail (en cas de première révision) ou indice du trimestre correspondant à la précédente révision (pour les révisions suivantes)

Exemple :
soit un bail commercial ayant pris effet le 20 novembre 2007 avec un loyer mensuel initial de 1 000 €. La demande de révision est notifiée le 21 novembre 2010. À cette date, le dernier indice publié est celui du 2e trimestre 2010 (valeur : 1 517). Au deuxième trimestre 2007, la valeur de l’indice était de 1435. Le montant du loyer révisé pourra donc être fixé à : 1 000 x 1 517 / 1 435 = 1 057 €.

Enfin, la troisième règle est, en quelque sorte, une exception à l’exception : la règle du plafonnement est écartée et le montant du loyer révisé doit alors correspondre à la valeur locative dans le cas d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation (à la hausse ou à la baisse) de plus de 10 % de la valeur locative(2).

Précision :
la variation des facteurs locaux de commercialité correspond à une modification de l’environnement commercial. L’implantation de constructions nouvelles entraînant une augmentation de la population peut ainsi justifier une hausse du loyer supérieure à celle résultant du jeu de la variation de l’indice. Inversement, la désertification d’un quartier peut fonder une demande de baisse du loyer.

En résumé donc, en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé en tenant compte de la seule évolution de l’indice du coût de la construction (ou de l’indice des loyers commerciaux s’il est applicable).

Très important :
la Cour de cassation a cependant précisé que, dans le cas où la valeur locative était supérieure au loyer en cours mais inférieure au plafond résultant de la variation de l’indice, le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative (Cassation civile 3e, 6 février 2008, n° 06-21983).

Voici quelques exemples pratiques du mécanisme de la révision triennale.

1re hypothèse : soit un bail commercial dont le montant du loyer annuel initial est de 20 000 €. Trois ans après la date de prise d’effet du bail, la valeur locative est de 30 000 €. Mais la variation de l’ICC au cours de la même période est de 8 %. Le montant du loyer révisé ne pourra donc excéder 21 600 € (20 000 x 8 %), la règle du plafonnement faisant en effet échec au principe de correspondance du loyer révisé avec la valeur locative.

2e hypothèse : mêmes données que l’exemple précédent, mais cette fois l’augmentation de la valeur locative est due à une variation de plus de 10 % des facteurs locaux de commercialité. Dans ce cas, la règle du plafonnement est écartée et le loyer révisé peut être porté à 30 000 €.

3e hypothèse : le montant du loyer annuel initial est de 20 000 €. Mais la valeur locative 3 ans après la prise d’effet du bail est de 21 000 €. La variation de l’ICC au cours des trois dernières années est de 8 %. Par application de la jurisprudence de la Cour de cassation du 6 février 2008, le montant du loyer révisé ne pourra pas, dans ce cas, excéder 21 000 €.

4e hypothèse : le montant du loyer annuel initial est de 20 000 €. Trois ans après la date de prise d’effet du bail, la valeur locative est de 19 000 €. Au cours de la même période, l’ICC a augmenté de 8 %. Le montant du loyer révisé pourra être fixé à 21 600 €, la règle du plafonnement faisant échec au principe de correspondance du loyer révisé avec la valeur locative.

5e hypothèse : le montant du loyer annuel initial est de 20 000 €. Mais la valeur locative 3 ans après la prise d’effet du bail est de 15 000 € et cette baisse résulte d’une modification des facteurs locaux de commercialité. Au cours de la même période, l’ICC a augmenté de 8 %. Dans ce cas, le montant du loyer révisé pourra exceptionnellement être abaissé au niveau de la valeur locative, soit 15 000 €.

Les clauses contractuelles de révision du loyerdu bail commercial

Parallèlement à la révision triennale, les parties peuvent prévoir que le loyer du bail commercial sera réactualisé périodiquement selon des modalités définies dans une clause d’échelle mobile ou une clause recettes.

La clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile fait varier le loyer en fonction d’un indice choisi expressément par les parties dans le contrat de bail. Cet indice de référence devant toujours être en relation directe avec l’objet du bail (l’indice trimestriel du coût de la construction le plus souvent) ou l’activité de l’une des parties. Sachant que le locataire ou le propriétaire peuvent demander en justice une révision du loyer chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au loyer précédemment fixé (c’est-à-dire le loyer d’origine ou celui résultant d’une précédente révision amiable ou judiciaire). La clause d’échelle mobile a donc pour avantage de permettre une révision plus fréquente du loyer, sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’expiration d’un délai de 3 ans pour demander une révision. Bailleur et preneur fixent en principe librement le montant du loyer révisé. À défaut d’accord entre eux, c’est au juge d’en déterminer le montant en appliquant les règles de la révision triennale. Le juge fixera donc en principe ce loyer à la valeur locative au jour de la demande de révision.

En pratique :
le plus souvent, la clause prévoit que le loyer sera révisé automatiquement, chaque année (à chaque date anniversaire du contrat), en fonction de l’évolution de l’indice trimestriel du coût de la construction. Cette solution présente l’avantage de la simplicité mais elle n’interdit pas aux parties de solliciter un déplafonnement de la variation du montant du loyer en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La clause recettes

La clause recettes (parfois appelée clause de loyer variable) fixe le loyer en fonction des recettes ou du chiffre d‘affaires du locataire. Ce type de clause, contrairement aux clauses d’échelle mobile, fait obstacle au jeu de la révision triennale, et ce, même si la clause recettes ne porte que sur une fraction du loyer.

(1) Mais indirectement, par le biais d’une clause recettes, les parties peuvent écarter la révision triennale, cette clause faisant en effet obstacle au jeu de la révision triennale.

(2) La variation des facteurs locaux de commercialité n’est pas la seule exception à la règle du plafonnement. Cette règle est également inapplicable :

– lorsque le locataire a modifié son activité principale par une activité voisine ou complémentaire (on parle de déspécialisation partielle du local loué) ou lorsqu’il a totalement changé d’activité en cours de bail (déspécialisation totale) ;

– lorsque le local loué fait l’objet d’une sous-location dont le loyer est supérieur au loyer de la location principale.

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