La sous-location de locaux commerciaux

En matière de bail commercial, la règle veut que, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

L’interdiction de la sous-location est donc le principe et sa validité l’exception.

Pour être valide, la sous-location de locaux commerciaux doit ainsi satisfaire à deux conditions cumulatives :

– elle doit avoir été préalablement autorisée par le bailleur ;

– le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location.

Ces deux conditions doivent être remplies, non seulement lors de la conclusion de la sous-location initiale, mais aussi à l’occasion de ses éventuels renouvellements.

Remarque
ces conditions légales ne sont cependant pas impératives et les parties à un bail commercial peuvent toujours décider d’y déroger par une clause expresse. Bailleur et locataire peuvent ainsi valablement prévoir que le bailleur renonce à être appelé à concourir à l’acte de sous-location.

Et attention, en cas de sous-location irrégulière, c’est-à-dire conclue sans l’autorisation du bailleur et sans qu’il ait été invité à concourir à l’acte, le locataire principal encourt la résiliation de son bail, ou le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Quant au sous-locataire expulsé des locaux en raison de l’irrégularité de la sous-location et de la résiliation du bail principal, il peut réclamer au locataire principal de le dédommager du préjudice qu’il subit du fait de cette résiliation.

Définition de la sous-location

La sous-location ne fait pas l’objet d’une définition légale. Elle n’est ni plus ni moins qu’un contrat de bail, c’est-à-dire la mise à disposition d’un bien moyennant une contrepartie, mais qui a la particularité de porter sur un bien déjà loué.

Important
la qualification de « sous-location » n’est pas retenue lorsque la mise à disposition de locaux loués ne s’accompagne pas du versement d’un loyer ou de la fourniture d’une contrepartie.

Ainsi, la sous-location se distingue notamment :

– de la location-gérance, qui a pour objet la mise en location d’un fonds de commerce, la jouissance de locaux commerciaux n’étant que l’accessoire de cette mise à disposition ;

– du contrat de domiciliation d’une société, en vertu duquel une entreprise installe le siège administratif de son activité dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises et mis à leur disposition par une société dont c’est l’objet ;

– du contrat de crédit-bail de fonds de commerce, qui permet de financer l’achat d’un fonds de commerce par le biais d’une location avec faculté d’achat à un prix résiduel.

À noter
la sous-location peut porter sur la totalité des locaux loués, ou sur une partie seulement.

Conditions de validité de la sous-location

Nous l’avons vu, la sous-location de locaux commerciaux n’est régulière que :

– si elle a été préalablement autorisée par le bailleur ;

– et si le bailleur a été appelé à concourir à l’acte de sous-location.

Autorisation du bailleur

La loi n’impose pas de formalisme particulier pour l’autorisation du bailleur, qui peut donc être écrite ou orale. Mais pour d’évidentes raisons de preuve, il est conseillé au locataire de solliciter une autorisation écrite.

Cette autorisation peut résulter d’une clause du bail principal ou, à défaut d’une telle clause, de l’accord donné en cours de bail par le bailleur.

Remarque
le droit du bailleur de refuser la sous-location est totalement discrétionnaire. Il n’appartient pas aux tribunaux, en cas de refus du bailleur, d’autoriser la sous-location ni de rechercher ou de contrôler les motifs de ce refus.

L’autorisation peut également être tacite. Dans ce cas, elle doit résulter d’une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l’avoir tolérée n’impliquent pas, à eux seuls, que le bailleur a donné son autorisation.

Illustration
il a ainsi été jugé que l’autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux valait accord tacite de la sous-location.

Concours du bailleur

Si la loi exige que le bailleur soit appelé à concourir à l’acte, il n’est pas nécessaire, pour la validité de la sous-location, que le bailleur soit effectivement présent lors de la signature de l’acte.

L’invitation faite au bailleur de concourir à l’acte doit lui être notifiée par le locataire principal par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À noter
cette formalité est requise même si le bail autorise par avance la sous-location.

Dans les 15 jours suivant la réception de cet avis, le bailleur doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. S’il refuse ou omet de répondre, le locataire principal peut passer outre et conclure l’acte de sous-location, à condition néanmoins que celle-ci ait bien été préalablement autorisée par le bailleur (sinon, le locataire ne peut pas consentir la sous-location).

Rappel
le bailleur doit également être appelé à concourir aux actes de renouvellement de la sous-location.

Régime de la sous-location

Rapports entre le bailleur et le locataire principal

Respect du bail principal

Le locataire principal est responsable envers le bailleur des manquements de son sous-locataire aux obligations du bail principal (par exemple, le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail principal si le sous-locataire n’exerce pas dans les locaux loués une activité conforme aux stipulations du contrat).

Augmentation du loyer

Si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, la loi autorise le propriétaire – même lorsque la sous-location est irrégulière – à exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.

Renouvellement du bail principal

Le locataire perd son droit au renouvellement du bail s’il a consenti une sous-location totale des locaux. En effet, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les locaux loués. Dans le cas d’une sous-location totale, c’est le sous-locataire qui est devenu le propriétaire du fonds.

En cas de sous-location partielle, le locataire peut, en principe, demander le renouvellement du bail pour la seule partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds. De même, en cas de refus de renouvellement, il n’a droit à une indemnité d’éviction que pour cette seule partie.

Rapports entre le locataire principal et le sous-locataire

Les rapports entre le locataire et le sous-locataire relèvent, pour l’essentiel, des règles régissant les rapports entre un bailleur et son locataire. Sachant que le locataire principal ne peut conférer à son sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même.

Durée

Il n’est pas nécessaire que la durée du bail principal et celle de la sous-location coïncident. Toutefois, le locataire ne peut évidemment consentir une sous-location d’une durée supérieure à la durée résiduelle du bail principal.

Précision
la sous-location peut aussi être conclue pour une durée inférieure ou égale à 2 ans, et ce conformément au régime légal des baux dérogatoires.

Et la sous-location prend fin dès lors que le bail principal est résilié ou n’est pas renouvelé.

Activités exercées dans les locaux

Les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal, sauf autorisation expresse du bailleur.

Renouvellement de la sous-location (en cas de sous-location partielle)

Le sous-locataire doit normalement demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Mais il ne peut invoquer un droit au renouvellement auprès du locataire principal que dans la limite des droits de ce dernier. Ainsi, le locataire principal peut refuser de renouveler la sous-location lorsqu’il a lui-même renoncé au renouvellement du bail principal, et ce sans avoir à payer d’indemnité d’éviction ni de dommages-intérêts au sous-locataire.

De même, le locataire principal ne peut pas être condamné à verser au sous-locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi du fait d’un refus de renouvellement du sous-bail dès lors qu’à la suite du congé qui lui a été notifié par le bailleur, il n’a plus lui-même de bail et n’a plus qualité pour offrir ou refuser le renouvellement.

En cas de renouvellement, la durée de la sous-location renouvelée varie selon la durée du bail principal restant à courir, le sous-locataire ayant droit au renouvellement seulement pour la durée résiduelle du bail principal.

Rapports entre le bailleur et le sous-locataire

En principe, il n’existe pas de lien de droit direct entre le bailleur et le sous-locataire.

Toutefois, en cas de défaillance du locataire principal, le bailleur dispose d’une action directe contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal, dans la limite cependant du prix de la sous-location.

De son côté, le sous-locataire bénéficie à l’égard du bailleur d’un droit direct au renouvellement de son bail si trois conditions sont réunies :

– la sous-location doit être opposable au bailleur (c’est-à-dire qu’elle doit être régulière) ;

– le bail principal doit être expiré (pour quelque cause que ce soit : refus du bailleur de renouveler le bail, résiliation…) ;

– en cas de sous-location partielle, les locaux occupés par le sous-locataire ne doivent pas être indivisibles de ceux qui étaient occupés par le locataire principal.

Conséquences d’une sous-location irrégulière

Conséquences dans les relations entre le bailleur et le locataire principal

Le locataire principal qui a consenti une sous-location sans autorisation et/ou sans concours du bailleur encourt la résiliation de son bail. La résiliation du bail principal entraînant automatiquement la résiliation de la sous-location.

Par ailleurs, l’irrégularité de la sous-location peut également être invoquée par le bailleur comme motif à l’appui d’un refus de renouvellement du bail.

Conséquences dans les relations entre le locataire principal et le sous-locataire

Entre locataire principal et sous-locataire, la sous-location irrégulière produit tous ses effets tant que le premier a la jouissance des lieux.

Le locataire principal ne peut donc pas se soustraire à ses obligations envers le sous-locataire en invoquant l’irrégularité de la sous-location.

Mais le sous-locataire peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire principal n’est pas en mesure de lui assurer le respect par le bailleur de son droit à exploiter le fonds.

En outre, le sous-locataire, qui est expulsé des locaux en raison de l’irrégularité de la sous-location, peut réclamer au locataire principal de le dédommager du préjudice qu’il subit de ce fait.

Conséquences dans les relations entre le bailleur et le sous-locataire

La sous-location irrégulière est inopposable au bailleur, privant le sous-locataire de son droit direct au renouvellement.

À l’égard du bailleur, le sous-locataire est donc considéré comme un occupant sans droit ni titre qui ne peut se prévaloir de la réglementation des baux commerciaux.

À noter
le bailleur peut toutefois agréer a posteriori une sous-location irrégulière, à condition que l’agrément résulte d’une attitude claire et non équivoque de sa part.

Le sous-locataire a donc tout intérêt, avant de signer son contrat, à vérifier que le bailleur a bien autorisé la sous-location et que son concours à l’acte a bien été sollicité.

© Copyright SID Presse – 2010